안녕하십니까? 오늘은 「도심 및 주거환경정비법」에 따른 재개발 사업의 요건과 사업성 분석 방법에 대해 구체적으로 설명드리겠습니다.
재개발은 단순한 주택 신축이 아닌, 도시의 노후화된 주거지를 체계적으로 정비하여 새로운 생활 기반을 조성하는 복합적인 도시재생 사업입니다. 그만큼 법적 요건과 사업성 분석이 정밀하게 이루어져야 하며, 초기 계획 수립이 사업의 성패를 좌우할 수 있습니다.
1. 대상 블록 설정 및 정비계획 수립
먼저 재개발 검토를 위한 대상 블록을 설정합니다.
설계 툴의 좌측 상단에 위치한 ‘그리기’ 기능을 클릭하여, 재개발 검토가 필요한 영역을 대략적으로 지정합니다. 이후에는 마우스를 활용하여 원하는 구역을 정확하게 윤곽 그리기로 미세 조정합니다.
이후, 「도심 및 주거환경정비법」에 따라 정비계획을 수립해야 합니다. 이 정비계획 수립 과정에서는 해당 지역의 도로 확장, 공공시설 계획, 녹지 확보 등의 세부 조건을 포함해야 합니다.
예를 들어서
1) 주변 도로의 확폭 지시
2) 공원 조성 또는 기존 공원과의 연계
3) 공공기여 요구사항 (예: 좌측에 공원을 조성하거나, 공공시설 기부채납 등)
이러한 조건들을 반영한 정비계획이 수립되어야 도시계획위원회 및 건축심의 통과가 가능해지므로, 매우 중요한 절차입니다.
2. 재개발 요건 및 토지 요건 검토
정비구역 설정 이후, ‘도시주택정비사업 검토’ 메뉴를 클릭하여 재개발 요건과 토지 적합성을 분석합니다.
수많은 도시정비 유형 중에서도 재개발 요건 검토 항목을 선택하면, 자동으로 해당 구역의 기존 주택수, 단독주택 수, 상가주택 수 등을 분석해줍니다.
예시로 제시된 구역에는 기존 주택 1,157호 중 단독주택이 73호 포함되어 있습니다.
단독주택 소유자의 경우, 법적으로 1+1 분양 자격이 인정될 수 있기 때문에, 조합원 수는 1,800세대 수준으로 보수적으로 산정합니다.
또한 기타 상가주택 21호의 존재도 고려하여, 세대 수 추정을 더욱 정밀하게 해야 합니다.
3. 노후도, 과소필지, 접도율 요건 검토
재개발 지정 요건 중 가장 중요한 항목 중 하나는 노후도입니다.
표면상으로는 노후도 65%로 나타나지만, 국방색으로 표시된 일부 건물들은 미준공 건물로, 건축물대장에 등재되지 않은 경우도 많습니다.
실제 현장을 방문하면 상당수 건물이 30년 이상 된 노후 건물임을 확인할 수 있어, 실질적인 노후도는 더욱 높을 가능성이 있습니다.
이 외에도 다음과 같은 항목들을 함께 검토해야 합니다.
과소필지 비율: 기준은 40%이지만, 현재는 미달
접도율: 4M 도로에 접도된 경우 양호한 토지로 판단
(단, 도로 기준이 6M로 강화될 경우 양호 필지 비율은 감소할 수 있음)
호수 밀도: 기준은 60호/ha이나, 현재는 51호로 다소 낮음
연면적 노후도: 기준 60% 이상이며, 국방색 건물까지 포함하면 기준 충족 가능
특히 일부 건물은 현재 29년 차이므로, 25년 9월 이후에는 노후도 기준을 자연스럽게 충족하게 될 것입니다. 이러한 세부 데이터를 면밀히 분석해야 정비구역 지정의 타당성이 입증됩니다.
4. 보수적 설계 검토와 평면 배치
정비계획 수립 시에는 건축 후퇴선과 도로 확폭, 공원 위치 등을 보수적으로 검토해야 합니다.
예를 들어 후퇴선을 3m로 설정하는 대신, 4m 또는 5m까지 확장하여 여유 있는 계획을 세우는 것이 좋습니다.
평형 구성은 25평형을 기준으로 설정합니다.
이는 향후 분양 수요 및 공급 안정을 고려한 평균 평형이며, 여기에 20평형, 34평형 등을 혼합하는 방식으로 계획을 구성할 수 있습니다.
설정된 블록에 기반하여 자동 배치를 진행하면, 해당 부지의 지형과 모양을 반영한 평면 배치가 완성됩니다. 조감도를 통해 보면, 산 조망이 가능하고, 주변 공원과 연계성도 우수합니다.
5. 그림자 분석을 통한 교육환경 검토
해당 블록 우측 상단에 초등학교가 위치하고 있어, 그림자 분석도 함께 진행해야 합니다.
‘그림자 분석’ 메뉴에서 동지를 기준으로 설정하면, 자동으로 12월의 해 고도 기준이 적용됩니다.
초등학교의 일조 기준은 다음과 같은데요.
9시~13시 사이 4시간 일조 확보
2시간 이상 연속적인 햇빛 확보 필요
‘시간대별 분석’을 클릭하면, 해당 시간에 건물 그림자가 교사동이나 운동장에 미치는 정도를 시간 단위로 확인할 수 있습니다. 만약 특정 건물이 영향을 미친다면, 해당 동은 층수를 낮추고, 영향을 미치지 않는 지역은 층수를 높이는 방식으로 설계 조정이 가능하구요.
이와 같이 그림자 분석을 통해 교육환경에 미치는 영향을 사전에 차단할 수 있으며, 이는 건축심의와 주민 수용성에서도 매우 유리한 자료가 됩니다.
6. 사업성 분석 및 조감도 시뮬레이션
설계를 마친 후에는 사업수지 분석을 통해 사업 타당성을 검토합니다.
이번 사례에서는 총 3,200세대, 용적률 250%, 건폐율 12%, 후퇴선 5M 기준으로 설계하였습니다.
정비계획 수립 시에는 다음과 같은 사항도 고려됩니다.
1) 도로 확폭 및 공공시설 기부채납 요구
2) 자연녹지, 공원 조성 조건 반영
3) 보수적 수치 기준 적용
전체 조감도를 보면, 저층 주거지 특성을 살리면서도 고층 아파트가 조화롭게 배치되어 있으며, 개방감 및 녹지 확보, 통학로 안전성까지 확보되어 있습니다.
7. 정비사업 수지표 작성 및 수익률 검토
마지막으로 ‘사업수지표 작성’을 통해 정확한 재무 계획을 세웁니다.
다음은 기본 설정값 예시입니다.
1) 조합원 수: 약 1,800세대
2) 분양가 기준 평당 9,500만원
3) 공사비: 평당 950만원
4) 상가 면적: 약 400~500평
‘사업수지표 수정’을 클릭하면 공사비, 광고선전비, 모델하우스 설치비, 정비용역비, 분양수수료 등 세부 항목까지 개별 조정할 수 있습니다.
이후 ‘수지표 재계산’을 누르면 정확한 수익성 지표와 비례율, 환급금이 산출됩니다.
예시 결과로는
1) 비례율 312%
2) 조합원 환급금 약 3억 8천만 원 수준
인근 아파트 시세가 평당 9,500만 원에 거래되는 상황을 반영한 결과이며, 매우 우수한 사업성을 갖춘 지역으로 분석됩니다.
이상으로, 도심 및 주거환경정비법에 따른 재개발 사업의 법적 요건 검토와 사업성 분석 방법에 대해 설명드렸는데요.
정비계획은 사업의 시작이자 방향성이며, 그 위에 탄탄한 사업수지와 설계안이 뒷받침될 때, 성공적인 도시정비사업으로 이어질 수 있습니다.
‘닥터빌드 아이콘’을 활용하여 많은 관련자 분들이 도시정비사업의 사업성을 빠르고 쉽게 판단하고 효율성을 높였으면 좋겠습니다.
감사합니다.