안녕하세요, 닥터빌드입니다.
2025년 들어 정부가 재건축·리모델링 시장 규제 완화를 본격화하고 있습니다.
특히 주택 공급 확대를 위해 세대수 증가 한도와 용적률 완화 같은 구조적 제도가 바뀌고 있죠.
오늘은 복잡한 법령 설명 대신, “지금 무엇이 완화됐고, 누구에게 유리한가” 핵심만 정리했습니다.
1. 리모델링, 세대수 증가 한도 ‘15% → 20% 상향’ 추진
그동안 리모델링은 「주택법 시행령」에 따라 기존 세대수의 15% 이내만 세대 증가가 가능했습니다.
하지만 정부는 2025년 10월 기준으로 이 한도를 최대 20%까지 확대하는 개정안을 추진 중입니다.
이는 2024년 말 국토부가 발표한 “리모델링 규제 개선 로드맵”의 후속 조치입니다.
예를 들어,
기존 200세대 아파트라면
- 기존 규정: 최대 30세대까지 증가 가능
- 개정 후: 최대 40세대까지 리모델링 가능
이 변화로 노후 중층 아파트의 사업성이 한층 개선될 전망입니다. 특히 1990년대 준공 단지처럼 리모델링이 재건축보다 현실적인 구역이 혜택을 받게 됩니다.
2. 재건축·재개발도 세대수·용적률 완화 흐름
리모델링뿐 아니라, 재건축과 재개발 시장도 같은 방향으로 바뀌고 있습니다.
서울시와 국토부는 2025년 상반기부터 신속통합기획 제도 확대, 용적률 완화 인센티브, 인허가 절차 단축을 병행하고 있습니다.
핵심 변화 요약
| 구분 | 기존 | 개선 방향 |
| 세대수 증가 | 제한적 (기존 대비 ±10~15%) | 일부 지역 20% 이상 가능 |
| 용적률 상한 | 평균 250% 수준 | 공공기여 시 최대 300% 이상 |
| 인허가 절차 | 단계별 분리 | 통합기획으로 단축 (2년 절감 효과) |
이 덕분에 사업 추진 속도가 빨라지고, 추가 세대 공급량이 늘어나며, 사업성이 크게 개선될 것으로 평가됩니다.
3. 왜 이런 완화가 필요한가
최근 몇 년간 건축비, 금융비용, 인건비가 모두 상승했습니다.
그만큼 재건축·리모델링 사업의 수익성은 줄었죠. 정부는 이런 시장 현실을 반영해 ‘기존 세대수 제한 완화 → 공급 확대 → 주거비 안정’의 선순환을 유도하고 있습니다.
즉,
“규제 완화는 특정 단지를 위한
특혜가 아니라,
공급 절벽을 막기 위한 현실적 조정”
이라는 게 정책의 방향입니다.
✅ 정리하자면
| 구분 | 내용 | 효과 |
| 리모델링 세대수 한도 | 15% → 20% 상향 추진 | 추가 세대 공급 가능 |
| 용적률 완화 | 공공기여 시 최대 300% | 사업성 개선 |
| 인허가 절차 | 신속통합기획 도입 | 2년 단축 |
| 시장 영향 | 중층 아파트 중심 활성화 | 리모델링 전환 가속 |
2025년 재건축·리모델링 규제 완화는 “공급 확충”과 “사업성 회복”이라는 두 축을 동시에 노린 정책입니다.
단, 제도 완화가 곧바로 착공으로 이어지는 것은 아닙니다. 사업 추진은 여전히 주민 동의, 자금 조달, 설계 요건 등 현실적 제약이 많습니다.
하지만 세대수 완화와 절차 단축이 동시에 움직이기 시작한 지금, 이 변화는 도시정비 시장의 본격적인 회복 신호로 읽히는 것으로 보입니다. 읽어주셔서 감사합니다.
(참고자료)
국토교통부 「리모델링 제도 개선 로드맵」 (2024.12)
국토부 보도자료 「리모델링 세대수 완화 및 절차 개선 추진」 (2025.9)
서울시 「정비사업 신속통합기획 확대 계획」 (2025.7)
조선일보 부동산 “리모델링 세대수 완화 추진 본격화” (2025.10.24)