국토교통부는 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법 시행령 개정안이 4월 14일 국무회의를 통과해 공포일인 4월 21일부터 시행됐다고 밝혔습니다.
핵심은 하나입니다. 지금까지 여러 단지를 묶어야만 받을 수 있었던 재건축진단 완화·면제 혜택이, 이제 단독 단지에도 열렸습니다.
분당, 일산, 평촌, 중동, 산본. 1기 신도시에서 단독으로 정비사업을 준비하던 단지들이 가장 먼저 주목해야 할 변화입니다.
1. 기존에는 왜 단독 단지가 불리했나요?
노후계획도시 특별법은 2024년 4월 시행 이후 재건축진단 완화·면제라는 강력한 카드를 제공했습니다.
그런데 이 카드에는 조건이 있었습니다. 기존에는 특별정비예정구역 내 여러 주택단지를 하나로 묶어 통합적으로 재건축하는 경우에만 재건축진단을 완화 또는 면제할 수 있었습니다.
문제는 현실이었습니다. 연접한 노후 단지가 없는 경우, 또는 연접한 단지가 이미 정비사업을 추진 중인 경우 단독 단지는 이 혜택을 받을 방법이 없었습니다. 특별법이 있어도, 진단이라는 문턱을 넘어야 하는 구조는 그대로였던 겁니다.
2. 이번 개정으로 뭐가 달라졌나요?
이번 개정으로 단일 단지도 재건축진단을 완화하거나 면제받을 수 있게 돼 정비사업 착수에 따른 부담이 줄고 신속한 사업 추진 여건이 마련됐습니다.
| 구체적인 요건은 두 단계로 나뉩니다. |
완화
공공기여를 법정 기준 이상으로 부담할 경우 재건축진단을 완화받을 수 있습니다. 재건축진단을 아예 면제받는 건 아니지만, 기준이 낮아져 통과 가능성이 높아집니다.
면제
공공기여 초과 납부에 더해 연접한 기반시설과 함께 정비하면 재건축진단을 면제받을 수 있습니다. 도로, 공원 같은 기반시설 정비를 단지 재건축과 함께 묶어 추진하는 구조입니다.
두 조건 모두 공공기여가 핵심입니다.
공공기여 비율을 법정 기준보다 얼마나 더 내느냐가 진단 면제 여부를 결정합니다. 구체적인 초과 비율 기준은 사업지 특성과 지자체 협의에 따라 결정됩니다.
3. 분담금 추산 방식도 바뀌었습니다
이번 개정에서 눈에 띄는 또 하나의 변화가 있습니다.특별정비계획 수립 시 분담금을 추산할 때 토지등소유자의 개인별 추산에서 단지·전용면적·건축물 종류 등 유형별 추산으로 간소화됩니다.
기존 방식은 조합원 한 명 한 명의 분담금을 개별적으로 산정해야 했습니다. 수백 세대가 넘는 단지에서는 이 과정 자체가 몇 달을 잡아먹는 행정 병목이 됐습니다. 유형별 추산 방식으로 전환되면 같은 면적·같은 건물 유형의 조합원은 묶어서 처리할 수 있습니다.
주민 입장에서는 사업 초기 단계에서 분담금 윤곽을 더 빨리 파악할 수 있고, 조합 입장에서는 행정 부담이 줄어듭니다.
4. 선도지구가 아닌 단지라면 어떻게 봐야 하나요?
지난해 선정된 13개 선도지구는 이미 특별정비구역 지정을 진행 중입니다. 이번 개정은 선도지구보다 오히려 선도지구에 포함되지 못한 단독 단지에 더 큰 의미가 있습니다.
기존에는 인접 단지와 묶이지 않으면 특별법 혜택을 받기 어려웠지만, 이제는 단독으로도 공공기여 요건을 충족하면 진단 완화·면제가 가능해졌습니다.
선도지구 다음 라운드를 준비하는 단지라면, 지금부터 공공기여 비율 조건을 확인하고 사업 계획을 세우는 것이 빠른 출발이 됩니다.
윤영중 국토교통부 주택정비정책관은
1.
“이번 시행령 개정은 노후계획도시 정비사업을 활성화하고 주민 부담을 완화하기 위한 조치”라며
2.
“앞으로도 1기 신도시 등 노후계획도시 정비가 차질 없이 추진되도록 적극 지원하겠다”고 밝혔습니다.
제도는 열렸습니다. 남은 것은 우리 단지가 이 조건에 해당하는지, 공공기여 요건을 어떻게 충족할지를 파악하는 일입니다. 닥터빌드는 정비사업의 복잡한 오프라인 프로세스를 온라인으로 전환해 조합 운영의 투명성과 속도를 높이는 도시정비사업 전문 플랫폼입니다.
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