안녕하세요, 닥터빌드입니다. 요즘 “빌라 한 채 사서 월세 받아볼까?”라는 생각, 한 번쯤 해보셨죠?
실제로 많은 초보 투자자분들이 소형 부동산 투자에 도전하고 있습니다. 월세 수익이 안정적이고, 상대적으로 초기 진입 장벽도 낮기 때문이죠. 하지만 문제는 여기서 시작됩니다.
“이 물건 수익률 5%라는데, 이게 좋은 건가요?”
“70%을 은행에서 빌렸는데, 그럼 수익률은 어떻게 계산하죠?”
이처럼 단순한 연 수익률만으로는 진짜 수익성을 판단하기 어렵습니다. 특히 은행을 활용한 투자라면, 꼭 봐야 하는 지표가 하나 더 있어요. 그게 바로 오늘 소개할 현금 수익률(Cash-on-Cash Return)입니다.
지금부터 개념, 계산법, 그리고 실전 적용까지 하나하나 풀어보도록 하겠습니다. 초보 투자자분들도 쉽게 이해할 수 있도록 구성했습니다.
현금 수익률이 뭐죠?
쉽게 말해,
“실제로 투자한 돈 대비 1년에 얼마를 버는가”를 계산하는 겁니다.
다시 말해, 총 매입가가 2억이어도 은행 돈 1억 5천 끼고 5천만 원만 넣었다면, 수익률 계산은 그 5천만 원을 기준으로 해야 더 정확합니다.
계산식은 이렇습니다.
| 현금 수익률 = (연 순이익 ÷ 실제 투자금) × 100 |
여기서 ‘연 순이익’은 월세 수입 – 각종 비용(공실, 세금, 수리비 등) × 12개월입니다.
예시로,
- 매입가: 2억 원
- 은행에서 빌린 돈: 1억 5천만 원
- 내 실제 투자금: 5천만 원
- 월세 수입: 80만 원
- 연 수익: 960만 원
- 연 지출: 200만 원
- 연 순이익: 760만 원
| 현금 수익률 = (760만 ÷ 5천만) × 100 = 15.2% |
4.8%짜리 연 수익률이었던 물건이 현금 수익률로 보면 무려 15.2%입니다. 이게 바로 ‘레버리지의 힘’입니다.
현금 수익률, 언제 활용할까?
| 상황 | 체크 포인트 |
| 은행 끼고 투자할 때 | 꼭 현금 수익률 계산하기 |
| 수익형 부동산 초보 | 총 투자금 대비 효율 파악에 필수 |
| 비슷한 매물 비교할 때 | 어떤 매물이 더 현금 회전이 좋은지 판단 가능 |
하지만, 주의할 점도 있습니다.
현금 수익률이 높다고 무조건 좋은 건 아닙니다.
- 이자율이 높아질 경우 수익성이 급격히 하락할 수 있고,
- 공실이 생기거나 예상치 못한 수리비가 발생하면 수익이 줄어듭니다.
- 상환 스케줄도 꼭 고려하셔야 합니다.
그래서 닥터빌드에서는 은행에서 빌린 돈 상환 플랜, 공실 리스크, 유지 보수비 예측까지 포함한 수익률 시뮬레이션을 도와드리고 있습니다.
현금 수익률은 당장 손에 쥐는 수익을 기준으로 판단하는 현실적인 지표입니다. 총 매입가보다 실제 내 돈이 얼마 들어갔는지가 더 중요합니다. 특히 레버리지를 쓰는 수익형 부동산 투자에서는 이 수치를 꼭 체크해야 위험 대비 수익을 정확히 가늠할 수 있습니다. 다음에는 ROI(투자 수익률)와 IRR(내부수익률)도 차근차근 풀어보도록 하겠습니다.
그전에 내 투자금 기준 수익률부터 체크해 보고 싶다면, 닥터빌드에서 무료 수익률 시뮬레이션 받아보시길 추천드립니다.