안녕하세요, 25년 도시정비사업 전문기업 닥터빌드입니다.
재건축 사업이 본격적으로 진행되면 “현금청산”이라는 단어가 등장합니다. 분양을 못 받고 돈만 받게 된다는 뜻인 건 알겠는데, 정확히 어떤 경우에 해당하는 건지, 보상금은 어떤 기준으로 정해지는 건지 막연하게 느껴지는 분들이 많습니다.
이 글을 읽어보시면, 현금청산 대상이 되는 조건, 보상금 산정 절차, 그리고 금액에 이의가 있을 때 활용할 수 있는 방법까지 한눈에 파악하실 수 있습니다.
1. 현금청산, 어떤 경우에 해당하나
현금청산이란 정비사업에서 새 주택을 분양받지 못하고, 기존에 보유한 토지·건축물의 가액을 현금으로 정산받는 것을 말합니다. 현금청산 대상이 되면 조합원 지위를 상실하게 되며, 조합은 해당 부동산을 매입해야 합니다.
도시정비법 제73조에 따르면, 현금청산 대상자는 크게 세 가지 유형으로 나뉩니다.
| 유형 | 내용 |
| ① 분양 미신청자 | 분양신청기간 내에 분양신청을 하지 않은 토지등소유자 |
| ② 분양신청 철회자 | 분양신청 후 분양계약 체결 전에 철회 의사를 표시한 자 |
| ③ 조합원 지위 미인정자 | 투기과열지구 내 조합원 지위 양도 제한 규정에 따라 조합원 자격을 인정받지 못하는 자 |
특히 주의해야 할 것은 ③번 유형입니다. 2025년 10·15 대책 이후 서울 전역과 경기 12개 지역이 투기과열지구로 지정되면서, 이 지역에서 재건축 아파트를 매수한 뒤 조합원 지위를 양도받지 못해 현금청산 대상이 되는 사례가 늘고 있습니다. 다만, 2026년 2월 도시정비법 시행령 개정으로 투기과열지구 지정 전에 토지거래허가를 신청하고, 지정 이후 허가에 따라 계약을 체결한 경우에는 조합원 지위 양도가 예외적으로 인정됩니다.
이 밖에도, 다수의 정비사업 구역에 재건축·재개발 부동산을 보유한 다주택자의 경우, 한 구역에서 관리처분인가를 받은 뒤 5년 이내에 다른 구역에서도 관리처분인가가 나면 재당첨 제한에 걸려 현금청산 대상이 될 수 있습니다.
2. 보상금은 어떻게 정해지나?
현금청산에서 가장 중요한 질문은 “얼마를 받는가”입니다. 보상금은 법적 절차에 따라 단계별로 결정됩니다.
첫 번째 단계는 협의입니다. 사업시행자(조합)는 관리처분계획 인가·고시일 다음 날부터 90일 이내에 현금청산 대상자와 손실보상에 관한 협의를 해야 합니다(도시정비법 제73조 제1항). 이때 감정평가를 통해 보상 기준가를 산출합니다.
두 번째 단계는 매도청구소송 또는 수용재결입니다. 협의가 성립되지 않으면, 협의 기간 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기해야 합니다(같은 조 제2항). 재건축사업은 원칙적으로 수용권이 인정되지 않으므로, 매도청구소송 방식이 일반적입니다.
절차를 정리하면 다음과 같습니다.
| 단계 | 내용 | 기한 |
| ① 협의 | 조합과 현금청산 대상자 간 보상금 협의 | 관리처분인가 고시 다음 날부터 90일 이내 |
| ② 매도청구 또는 수용재결 | 협의 불성립 시 소송 제기 또는 재결 신청 | 협의기간 만료 다음 날부터 60일 이내 |
| ③ 법원 감정 | 법원이 감정평가사를 선정해 시가 감정 | 소송 진행 중 |
| ④ 판결 확정 | 최종 보상금 확정 | 소송 결과에 따라 상이 |
여기서 핵심 쟁점이 감정평가 기준시점입니다. 기존 대법원 판례(2010다73215)는 ‘분양신청기간 종료일 다음 날’을 기준으로 보았으나, 2017년 도시정비법 전부 개정 이후 매도청구 규정이 명문화되면서 ‘소장 부본 송달일’을 기준으로 봐야 한다는 하급심 판결도 나오고 있습니다. 분양신청 마감 이후 실제 매도청구까지 1~2년 이상 시차가 발생하는 경우가 많기 때문에, 기준시점에 따라 보상금이 크게 달라질 수 있습니다.
또한, 조합이 법정 기한(60일)을 넘겨서 매도청구소송을 제기하거나 수용재결을 신청한 경우, 지연일수에 따른 이자를 지급해야 합니다. 이자율은 6개월 이내 5%, 6~12개월 10%, 12개월 초과 15%입니다(도시정비법 시행령 제60조 제2항).
3. 보상금이 적다고 느껴질 때, 어떻게 해야 하나
현금청산 대상자가 조합이 제시한 보상금이 부당하다고 판단하는 경우, 활용할 수 있는 방법이 있습니다.
첫째, 협의 단계에서 적극적으로 의견을 제시하는 것입니다. 감정평가 결과에 대해 인근 유사 필지의 실거래 사례, 주변 신축 아파트 시세 등 비교 자료를 준비해 반박 의견을 제출할 수 있습니다.
둘째, 매도청구소송에서 법원 감정을 통해 다툴 수 있습니다. 법원은 별도의 감정평가사를 선정해 시가를 감정하므로, 조합 측 감정평가와 다른 결과가 나올 수 있습니다.
셋째, 수용재결 방식으로 진행된 경우에는 지방토지수용위원회의 재결에 이의가 있으면 재결서를 받은 날부터 30일 이내에 중앙토지수용위원회에 이의신청을 할 수 있습니다.
다만, 현금청산 보상금은 개발이익을 포함한 시가를 기준으로 산정되기는 하지만, 실제로 새 아파트 입주 시 기대할 수 있는 시세 차익과는 차이가 있을 수 있습니다. 현금청산과 분양 중 어느 쪽이 유리한지는 사업 진행 상황, 분담금 규모, 향후 시세 전망 등을 종합적으로 고려해야 하므로, 반드시 전문가와 상담하시기 바랍니다.
정리하면
현금청산은 분양 미신청, 분양신청 철회, 조합원 지위 미인정 등의 사유로 새 주택을 분양받지 못하고 기존 자산을 현금으로 정산받는 것입니다.
보상금은 조합과의 협의 → 매도청구소송(또는 수용재결) → 법원 감정 순서로 결정되며, 감정평가 기준시점에 따라 금액이 크게 달라질 수 있습니다. 보상금에 이의가 있다면 비교 사례 제출, 법원 감정 요청, 이의재결 신청 등의 방법을 활용할 수 있으며, 구체적인 판단은 반드시 전문가 상담을 통해 진행하시기 바랍니다.
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