건물을 짓는다고 하면 사람들은 보통 이렇게 생각합니다.
“건축사무소에 의뢰하면 다 해주지 않을까?”
“시공사가 다 알아서 진행해 주는 거 아니야?”
하지만 막상 직접 건축을 진행하려 하면, 용어부터 복잡하게 다가옵니다.
설계사무소, 시공사, 시행사…
도대체 뭐가 다를까요?
오늘은 건축의 3축이라 불리는 이 세 가지 주체의 역할을 아주 쉽게 정리해 보겠습니다.
1️⃣ 설계사무소 – 공간을 그리는 사람들
건축물의 얼굴과 뼈대를 그리는 곳이 바로 설계사무소입니다. 정식 명칭은 ‘건축사사무소’이지만, 일반적으로는 ‘설계사무소’라고 부르죠.
이곳은 건축주의 니즈를 바탕으로 디자인과 구조를 설계하고, 관련 법규에 맞게 건축 인허가 도면을 작성합니다. 말하자면 ‘건축의 설계도’를 그리는 사람들입니다.
설계사무소는 감성보다 현실을 잘 아는 팀이 중요합니다.
디자인만 좋다고 끝나는 게 아니기 때문이죠.
<주요 역할 알아보기>
| 건축주와의 미팅 → 요구사항 정리설계안 도출 → 도면 작성건축 허가 신청 → 인허가 대리공사 중 ‘감리’ 업무 수행 (현장 감독) |
2️⃣ 시공사 – 실제로 짓는 사람들
설계된 도면을 토대로 실제로 땅 위에 건물을 올리는 주체가 바로 시공사입니다. 다시 말해, 모든 공사 현장의 총 책임자입니다.
현장소장, 공사팀, 하청업체 등을 관리하면서 예산과 일정에 맞춰 건축이 진행되도록 조율하는 역할이죠.
설계는 종이에 그리지만, 시공은 땅 위에 짓습니다. 그래서 실수 하나가 실제 ‘비용’으로 이어지는 일이 많습니다.
<주요 역할 알아보기>
| 공사 일정, 예산 수립하청업체 섭외 및 공정 관리자재 발주, 안전 관리준공까지의 모든 현장 관리 |
3️⃣ 시행사 – 돈과 책임을 지는 사람들
‘이 땅에 어떤 건물을 짓고, 어떻게 수익을 낼 것인가’를 기획하고 자금을 조달하는 주체가 바로 시행사입니다.
직접 땅을 매입하고 건축을 발주하는 건축의 발주자이자, 사업의 리스크를 짊어지는 주체입니다.
규모가 크면 PF(프로젝트 파이낸싱)를 끌어와 사업을 진행하기도 하죠.
쉽게 말해, 시행사는 기획자이자 투자자입니다. ‘누가 짓느냐’보다 ‘무엇을 지을 것인가’에 집중합니다.
<주요 역할 알아보기>
| 사업성 분석 → 수지 타산 판단설계/시공 발주 → 업체 선정금융사 협의 → 자금 조달분양, 홍보, 사후 관리까지 총괄 |
세 주체의 역할,
이렇게 구분하면 쉽습니다
| 구분 | 설계사무소 | 시공사 | 시행사 |
| 핵심 역할 | 설계, 인허가 | 공사 진행 | 기획, 자금 조달 |
| 주로 하는 일 | 도면 작성, 감리 | 현장관리, 자재발주 | 수익 계산, 자금 유치 |
| 시작점 | 건축주 니즈 | 설계도면 | 사업성 분석 |
| 대표 예시 | 건축사사무소 | 종합건설회사 | 부동산 개발사 |
“그럼, 나는 어디에 먼저 연락해야 할까요?”
이 질문에 대한 정답은 ‘상황에 따라 다릅니다.’
- 내 땅이 있고, 건축을 하고 싶다면 → 설계사무소부터
- 기획부터 전반을 맡기고 싶다면 → 시행사 혹은 통합 관리 플랫폼부터
- 시공만 분리 발주할 거라면 → 시공사로 바로 컨택
그러나 초보 건축주 입장에서는 각 주체를 따로 관리하기가 매우 어렵습니다. 그래서 최근에는 설계-시공-시행을 한 번에 맡길 수 있는 통합 플랫폼을 찾는 경우도 많습니다.
설계사무소, 시공사, 시행사에 대해 알아보았습니다.
- 설계사무소는 ‘도면’을 그립니다. 건물의 뼈대와 구조를 디자인하죠.
- 시공사는 그 도면을 바탕으로 직접 건물을 짓는 기술자입니다.
- 시행사는 기획자입니다. 땅을 사고, 자금을 조달하고, 전체 사업을 기획합니다.
정리하자면, 시행사가 판을 짜고 → 설계사무소가 그림을 그리며 → 시공사가 손으로 만든다 이렇게 순서를 기억하면 혼동되지 않습니다.
이 셋 중 누가 빠져도 건축은 제대로 굴러가지 않습니다.
초보 투자자나 건축주 입장에서 중요한 건, 내가 지금 누구와 이야기하고 있는지, 그리고 어느 단계에 있는지를 명확히 아는 것입니다.