“서울 아파트값이 또 오르기 시작했다는데, 이제 정말 기회를 놓치는 건가?”
요즘 이런 생각 하는 분들 많을 겁니다. 특히 ‘내 집 마련’을 꿈꾸는 초보자라면, 최근 서울 부동산 시장의 심상치 않은 분위기에 마음이 조급해지기도 하죠.
한국부동산원에 따르면, 5월 셋째 주 기준으로 서울 아파트 매매가격은 상승 폭이 확대됐고, 수도권 전세 가격도 꾸준히 오르는 추세입니다.
시장에 어떤 변화가 일어나고 있을까요?
이런 상황에서 우리는 무엇을 주목해야 할까요?
최근 서울 부동산 시장,
‘재건축 기대감’이 불어넣은 온기
현재 서울 아파트 매매 가격 상승을 이끄는 주요 요인 중 하나는 바로 ‘재건축 규제 완화’에 대한 기대감입니다.
정부는 재건축 사업을 더 빠르고 쉽게 추진하도록 안전진단 등 여러 규제를 완화하는 기조를 보입니다.
재건축 안전진단 문턱 낮아져..
과거 안전진단 통과가 어려워 사업 진행이 지지부진했던 단지들이 많았습니다. 하지만 규제 완화로, 준공 30년이 넘은 노후 아파트는 안전진단 없이도 재건축 사업을 시작할 수 있는 길이 열렸습니다.
첫째, 종전에는 정비 계획에 토지나 건축물 소유자 각각의 분담금 추산액과 산출 근거를 반드시 포함해야 했으나, 앞으로는 소유자 대표 유형별 분담금과 산출 근거만 포함하도록 하여 절차상 부담이 줄어들게 된다.
둘째, 재건축 사업으로 주택과 부대시설, 복리시설 외에는 오피스텔만 건설할 수 있도록 제한해 왔으나, 앞으로는 이러한 건축물의 용도 제한이 폐지된다. 이에 사업 여건과 주민 수요를 고려하여 오피스텔 외에 문화시설이나 업무시설 등도 함께 건설할 수 있게 된다. 따라서 재건축 사업을 통해 단순한 주거시설의 공급 외에도 지역의 특성에 맞는 복합 개발이 가능해지며, 사업성 개선도 기대할 수 있다.
셋째, 재건축조합을 설립할 때 필요한 동의 요건도 완화된다. 종전에는 주택단지 전체 구분소유자의 75% 이상의 동의를 받아야 했으나, 앞으로는 70% 이상의 동의를 받으면 된다. 또한, 재건축 사업 추진 위원회가 재건축조합을 설립할 때 기존에는 상가 등 복리시설의 경우에도 구분소유자의 과반수의 동의가 필요했으나, 정비구역 지정 등 이후에 복리시설의 구분소유자가 증가된 경우에는 3분의 1 이상의 동의만 받도록 관련 기준이 완화된다.
출처: 법제처 보도자료 (2025년 5월 1일 시행 도시 및 주거환경정비법 개정 관련)
사업 속도 빨라질 기대감
규제 완화로 재건축 사업 탄력받을 것이라는 기대가 커지며, 서울 주요 재건축 단지들은 다시 매수자들의 관심을 받고 가격도 움직이는 상황입니다. 특히 강남, 서초, 송파 등 주요 지역 재건축 단지들이 시장 분위기를 주도하는 모습입니다.
출처: 한국부동산원 주간 아파트 가격 동향 (2025년 5월 3주차)
이런 분위기는 전세 시장에도 영향을 미칩니다. 재건축이 추진되면 이주 수요가 발생하고, 이는 전세 가격 상승 압력으로 이어질 수 있기 때문입니다.
초보 투자자라면
‘묻지마 투자’보다 ‘이것’이 중요합니다!
재건축 규제 완화 소식에 혹해 “나도 지금이라도 재건축 아파트를 사야 하나?” 하는 생각, 충분히 할 수 있습니다. 하지만 한 부동산 전문가는 이렇게 조언합니다.
“재건축은 긴 호흡이 필요한 사업입니다. 규제 완화는 긍정적이지만, 모든 단지가 바로 사업을 시작하고 성공할 수는 없습니다. 단순히 ‘재건축 기대감’만 보고 묻지마 투자를 하기보다, 해당 단지의 실제 사업성, 즉 ‘얼마나 돈이 될지’와 ‘진행 가능성’을 꼼꼼히 따져보는 지혜가 중요합니다.”
그렇다면 초보 투자자로서 우리가 지금 봐야 할 핵심은 무엇일까요?
- ‘진짜 사업성’을 따져보세요: 재건축 규제가 풀렸다고 모든 노후 아파트가 황금알을 낳는 건 아닙니다. 용적률, 대지지분, 일반분양 가구 수 등 실제 사업성이 얼마나 좋은지, 예상 분담금은 어느 정도 될지 미리 따져봐야 합니다.
2. 조합원 동의율과 갈등 여부 확인: 아무리 사업성이 좋아도 조합원 간 의견 차이가 크거나 갈등이 있다면 사업이 지연될 수 있습니다. 진행 상황을 잘 살펴보고, 투명하게 사업이 진행되는지 확인하는 것도 중요합니다.
3. 장기적인 관점을 가지세요: 재건축은 아무리 빨라도 최소 10년 이상 걸리는 긴 프로젝트입니다. 단기적인 시세차익보다 내가 감당할 수 있는 범위 내에서 장기적인 가치를 보고 접근해야 합니다.
수많은 부동산 정보 속에서 ‘진짜 옥석’을 가리고, 복잡한 재건축 사업의 ‘진짜 사업성’을 판단하기란 결코 쉬운 일 아닙니다. 특히 경험이 부족한 초보 투자자라면 더 그렇죠.
| 이럴 때 닥터빌드의 ‘아이콘프로 AI(AiCON Pro)’ 같은 기술의 도움을 받아보는 것을 추천합니다. |
아이콘프로 AI는 방대한 데이터를 기반으로 특정 단지의 예상 사업성, 층수/용적률 변경에 따른 시뮬레이션, 예상 분담금까지 분석해 줍니다.
복잡한 재건축 사업의 핵심을 AI가 숫자로 보여주니, 막연한 기대감 대신 객관적인 데이터를 바탕으로 더 현명한 결정을 내릴 수 있습니다.
재건축 규제 완화는 분명 새로운 기회가 될 수 있습니다. 하지만 이 기회를 성공으로 이끄는 것은 결국 ‘정확한 정보와 분석’에 달렸습니다.
막연한 고민만 하지 마시고, 지금 바로 닥터빌드를 통해 여러분이 관심 있는 단지의 ‘진짜 가치’를 확인하고 성공적인 투자 계획을 세워보는 건 어떨까요?
