빌라 건축
건축비만 보는 사람은
결국 더 큰 비용을 치르게 됩니다
2025년, 빌라 건축 시장이 다시 주목받고 있습니다.
전세사기 사태 이후로 신축 빌라에 대한 불신이 컸지만,
금리 하향 안정세, 1~2인 가구 증가, 생활밀착형 임대 수요 덕분에 소형 공동주택, 도시형 생활주택 수요는 여전히 존재합니다.
특히 시행사나 소형 건축주, 혹은 임대 수익형 자산을 직접 기획하는 투자자 입장에서는 빌라·다가구 형태의 ‘소형 주거 상품’이 여전히 유효한 옵션입니다.
그런데 여기서 갈림길이 생깁니다.
철근콘크리트(RC) 구조로 지을 것인가,
아니면 모듈러(조립식)로 갈 것인가.
이 선택은 단순히 ‘건축공법’의 문제가 아닙니다. 전체 수익 구조, 공사 기간, 관리 난이도, 향후 거래성까지 영향을 주는 매우 전략적인 판단 포인트입니다.
이번 글에서는 RC 빌라 vs 모듈러 빌라를 다음 4가지 관점으로 비교해 보겠습니다.
1. 공사 기간과 시행 속도: 모듈러의 압승
건축에서 가장 중요한 요소 중 하나는 ‘시간’입니다.
건축주는 공사 기간이 길수록 금융비용이 증가하고,
준공이 늦어지면 임대 수익도 그만큼 지연되기 때문입니다.
RC 빌라
- 평균 공사 기간 8~12개월
- 토목공사 → 골조 → 마감 → 설비 순차 진행
- 날씨 영향을 많이 받으며, 공정 지연이 자주 발생
모듈러 주택
- 평균 공사 기간 3~6개월
- 공장에서 모듈(벽체·욕실·창호 등) 사전 제작 → 현장 조립
- 3층 이하 규모는 90일 만에 완공 사례도 존재
실제로 2024년 서울 도봉구에서 진행된 한 소형 빌라 프로젝트는 모듈러 구조를 선택해 기존 대비 4개월 빠르게 준공했고, 건축주가 조기 분양·임대를 진행하면서 약 2억 원 수준의 금융비 절감 효과를 얻었습니다.
빠른 수익화가 목적이라면? 모듈러 구조는 매우 강력한 선택지입니다.
2. 초기 건축비와 설계 유연성: RC의 강세
많은 사람들이 “모듈러가 더 싸다”고 생각합니다. 하지만 정확히 따져보면, 초기 건축비는 여전히 철근콘크리트가 유리한 경우가 많습니다.
RC 구조
- 평당 약 450~600만 원 수준 (위치, 마감재 따라 상이)
- 구조설계 유연, 대형 업체 없이도 시공 가능
- 창호·계단·엘리베이터·주차장 설계의 자유도가 높음
모듈러 구조
- 평당 약 550~750만 원 수준
- 모듈 단위의 공정 통일로 인해 설계 유연성이 낮음
- 비정형 구조, 층고 조절, 일부 인테리어 마감은 제약 있음
즉, 단순 ‘저층 소형’ 주택이라면 모듈러도 충분히 효율적이지만, 지하층 활용, 주차장 포함 설계, 근생 1층 + 주거 2~4층 복합 구조 등은 RC가 훨씬 유리합니다.
건축주가 직접 도면을 주도하고 싶다면 아직까지는 RC가 안정적인 선택입니다.
3. 장기 내구성과 유지관리: RC는 관습, 모듈러는 신뢰 회복 중
건축주나 투자자는 대부분 이렇게 생각합니다. “RC는 튼튼하다. 모듈러는 싸구려 같다.” 하지만 이건 10년 전 이야기입니다.
최근 모듈러 구조는
- 내진 설계 기준 강화
- 국토부 인증 제품 도입
- 복층/중층 하중 기준 통과
- 하면서 RC 못지않은 내구성을 갖추고 있다는 평가를 받고 있습니다.
2023년부터 서울과 인천에 공급된 공공임대 중 일부도
모듈러 방식으로 건설되었고, 준공 1년 후 하자율은 RC 대비 오히려 낮았습니다.
(출처: 국토교통부, 2024년 모듈러 공공임대 성능검사 보고서)
다만, 철근콘크리트는 여전히 다음과 같은 장점이 있습니다.
a) 화재 저항성이 뛰어남
b) 수명이 50년 이상으로 검증됨
c) 리모델링·리파이낸싱 구조 설계에 유리함
결론적으로, 매도 목적 or 재건축 대비 목적이라면 RC,
임대·단기 수익 목적이라면 모듈러도 충분히 고려할 가치가 있습니다.
4. 수익률과 회수 구조: “얼마나 남기는가”가 아니라, “언제 회수되는가”가 핵심
투자자는 항상 수익률만을 보지만, 실제 중요한 건 ‘자금 회수 속도’입니다. 특히 PF가 어렵고, 자본금이 많지 않은 소형 투자자라면 더 그렇습니다.
RC 구조
- 초기 건축비 절감 가능성 있음
- 하지만 공사 기간이 길고, 분양 시점이 지연됨
- 완공 후 담보가치 인정도 시간이 걸림
모듈러 구조
- 빠른 공정으로 인해 분양/임대 전환이 빠름
- 조기 분양 → 현금 유동성 확보 가능
- 다만, 일부 금융기관에서 ‘모듈러’에 대한 담보 인식이 보수적일 수 있음
결국 자금 사정과 목적에 따라 선택이 달라집니다.
▶ 단기 자금 유동성이 중요하다면 모듈러, 장기 보유와 담보가치 극대화가 목적이라면 RC가 더 유리합니다.
RC가 무조건 좋고, 모듈러가 싸구려라는 시대는 끝났습니다. 각자의 목적, 자금 사정, 지역 특성에 따라 건축공법은 전략적으로 선택되어야 합니다.
단순히 “RC냐, 모듈러냐”가 아니라, “내가 무엇을 목표로 하는가”가 핵심입니다. 그리고 그 판단을 감이 아니라 시스템과 데이터 기반 도구로 해야 실수를 피할 수 있습니다.
닥터빌드와 아이콘프로AI 같은 플랫폼은 단순히 ‘평당 얼마’만 비교하는 수준이 아니라, 건축공법에 따른 예상 수익률, 공사 기간 대비 회수 시점, 지역 내 건축 허가 시 반영률 등을 정량화할 수 있습니다.
궁금하시다면 한번 들려보시길 추천드립니다. 감사합니다.