“PM만 잘 뽑았어도 분담금이 2억은 덜 나왔을 텐데…”
서울 송파구 한 재건축 단지 조합원의 후회 섞인 말입니다.
사업 초기 비용 아끼려고 경험 없는 저가 PM을 선택했다가, 시공사 선정 과정에서 불리한 계약을 체결하고 공사비 관리도 제대로 못해 결국 조합원 1인당 평균 2억 원의 추가분담금이 발생했습니다.
반대로 경기 성남시 B단지는 경험 많은 PM 덕분에 공사비를 15% 절감하고 사업 기간도 1년 단축했습니다.
같은 재건축인데 PM 선택에 따라 이렇게 달라집니다. 오늘은 PM 선정이 왜 중요한지, 그리고 좋은 PM을 어떻게 선택해야 하는지 알아보겠습니다.
1. PM이란?
PM은 「도시정비법」 제118조에 따라 정비사업전문관리업 등록을 한 전문업체로, 조합을 대신해 재건축·재개발 사업 전반을 관리합니다.
사업 기획, 시공사 선정, 공사비 관리, 인허가 지원, 조합 운영 자문, 공사 감리, 분쟁 조정 등 재건축의 ‘총괄 감독관’ 역할을 합니다.
PM이 중요한 이유
사업 성패의 70% 좌우
2025년 한국건설산업연구원 조사에 따르면, 재건축 사업 성공 요인 중 PM의 역할이 70%를 차지했습니다. 시공사 선택(15%)보다 훨씬 높은 비중입니다.
분담금 절감 효과
전문 PM과 비전문 PM을 비교한 2025년 국토교통부 데이터를 보면 차이가 명확합니다. 전문 PM은 평균 공사비 8.5% 절감, 사업 기간 평균 8년, 분쟁 발생률 12%, 조합원 만족도 82점을 기록했습니다.
반면 비전문 PM은 공사비 2.1% 절감, 사업 기간 10.5년, 분쟁 발생률 38%, 만족도 51점에 그쳤습니다. 전문 PM 선정 시 평균 8.5% 공사비 절감, 2.5년 기간 단축 효과가 있습니다.
2026년 강화된 PM 역할
2025년 8월 「도시정비법」 개정으로 PM의 공사비 검증 의무화, 조합원 교육 프로그램 운영 의무, PM 선정 시 실적 공개 의무, 부실 PM 제재 강화 등이 시행됐습니다.
2. PM 선정 기준 5가지
첫째, 실적 (40~50%)
최근 5년간 완료한 정비사업 건수, 유사 규모·지역 사업 경험, 사업 완료율, 평균 사업 기간을 확인하세요. 2025년 기준 상위 PM업체는 A종합건설PM(47건 완료, 평균 7.8년), B도시개발(42건, 8.2년), C정비사업관리(38건, 8.5년) 순입니다.
둘째, 전문인력 (20~30%)
건축사 2인 이상, 건설기술인 5인 이상, 공인회계사 또는 세무사 1인, 변호사 1인(자문 가능)이 필수입니다. 전문인력 경력 10년 이상, 정비사업 전담 인력 비율, 낮은 이직률을 확인하세요.
셋째, 수수료 (15~20%)
2026년 평균 PM 수수료는 서울 1.2~1.8%, 수도권 1.0~1.5%, 지방 0.8~1.2%입니다. 총 사업비 3,000억 원 기준 36~54억 원 수준입니다. 평균 대비 30% 이상 낮으면 전문성을 의심해야 합니다.
넷째, 조합원 만족도 (10~15%)
과거 사업장 조합원 인터뷰, 온라인 평판 조사, 유사 지역 조합과 정보 교류를 통해 소통 능력, 분쟁 해결 능력, 투명성을 확인하세요.
다섯째, 재무 건전성 (10~15%)
자본금 최소 5억 원 이상, 부채비율 150% 이하, 영업이익률, 신용등급을 확인하세요. PM업체 부도 시 사업이 중단될 수 있습니다.
3. 좋은 PM 구별법
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좋은 PM은 매월 사업비 공개, 정기 설명회 개최, 계약서 공개, 시공사 견적 검증, 공사비 검증제도 활용, 불필요한 지출 차단, 신속한 일정 관리, 법률·회계·건축 전문가 보유, 최신 정책 대응을 합니다.
나쁜 PM은 사업비 비공개, 문의 회피, 계약 조건 숨김, 과도한 공사비 증액 묵인, 공사비 검증 반대, 시공사 하자 두둔, 인허가 지연, 갈등 방치, 경험 부족을 보입니다.
PM 선정 절차는 다음과 같습니다.
조합이 PM 선정 공고(최소 3개 업체 응찰)를 내고, 제안서 평가(사업 수행 계획, 전문인력, 수수료, 실적), 최종 후보 발표 평가, 조합원 과반수 투표, 계약 체결 순으로 진행됩니다.
업무 범위(사업 전 단계, 공사비 관리, 조합 운영, 분쟁 조정), 성과 평가 기준(사업 기간, 공사비 절감률, 만족도, 분쟁율), 해지 조건(업무 태만, 부정행위, 조합원 2/3 요구, 중대 과실), 손해배상 조항을 명확히 해야 합니다.
2026년 3월 현재 상위 PM업체 85%가 자체 디지털 플랫폼을 보유합니다. 환경·사회·지배구조(ESG) 경영도 평가 기준에 포함되며, 공사비 검증 전문성이 PM 선정의 핵심 기준이 되고 있습니다.
PM 선정은 재건축 사업 성패를 가르는 가장 중요한 결정입니다. 좋은 PM은 공사비 8.5% 절감, 사업 기간 2.5년 단축, 분쟁 70% 감소 효과를 냅니다.
유사 규모 사업 5건 이상 완료 실적, 전문인력 10명 이상 보유, 시장 평균 수수료(1.2~1.8%), 조합원 만족도 80점 이상, 부채비율 150% 이하, 투명한 정보 공개 시스템을 확인하세요.
전문성, 경험, 투명성을 갖춘 PM 선택이 성공적인 재건축의 첫걸음입니다. 감사합니다.
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