안녕하세요, 닥터빌드입니다.
부동산 매매 현장에서 자주 등장하는 용어가 있습니다. 바로 가계약금입니다. 이런 식이죠.
“아직 본 계약은 아니지만,
일단 의사 표시로 천만 원 먼저 보낼게요.”
하지만 계약이 최종적으로 성립되지 않았을 때, 이 가계약금은 돌려받을 수 있는 걸까요? 아니면 포기해야 할까요?
오늘은 현실에서 자주 발생하는 가계약금 분쟁을 중심으로 계약 성립 여부에 따른 처리 기준부터 판례와 실무의 흐름 명확한 계약서 특약 작성법까지 낱낱이 살펴보겠습니다.
1. 가계약금, 왜 문제가 되나?
많은 사람들이 부동산 거래 초기에 “일단 자리 잡자”는 생각으로 가계약금을 송금합니다.
하지만 문제는 바로 여기서 시작됩니다. 계약 조건 조율 중 이견이 발생하거나, 일방이 변심하여 본 계약이 무산되었을
- 매수인은 돌려달라 하고,
- 매도인은 포기한 거 아니냐고 주장합니다.
그런데, 가계약금에 대한 법적 정의나 명확한 기준은 없습니다. 대법원 판례도 통일되어 있지 않고, 대부분 하급심 판례나 계약 당사자의 의사 해석에 의존하게 됩니다.
2. 계약이 “성립되지 않았다”면?
돌려받을 수 있습니다. 다음과 같은 상황을 생각해 봅시다.
매수인 A가 매도인 B의 아파트를 10억 원에 매수하기로 구두 약속하고, 가계약금 1,000만 원을 이체했습니다. 하지만 중도금, 잔금일 등 중요한 조건이 미확정된 상태에서 협상이 결렬되어 본 계약은 체결되지 않았습니다.
이 경우 어떻게 될까요?
계약이 성립되지 않았다면, 가계약금은 계약금도, 해약금도 아닙니다. 법적으로는 “원인 없이 받은 돈”이므로 부당이득 반환 대상입니다. 다시 말해, 매수인은 가계약금을 돌려달라고 청구할 수 있습니다.
📌 판례 요약:
본질적인 계약 조건(예: 매매 대금, 지급일 등)에 대한 구체적인 합의가 없어 계약이 성립되지 않았다면, 지급된 가계약금은 반환되어야 한다.
3. 계약이 “성립되었다면”?
계약이 “성립된 것”이라면? 계약금 일부로 간주합니다.
하지만 다음과 같은 경우라면 이야기가 달라집니다.
매매 대금, 목적물, 중도금 지급일 등 주요 조건이 이미 구체적으로 합의되었고, 1,000만 원을 가계약금 명목으로 지급했다면?
이런 경우 법원은 가계약금이 본 계약의 계약금 일부로 보기도 합니다. 그렇다면?
💥 계약 해제를 원할 경우, 매수인은 1,000만 원을 포기하는 것이 아니라 계약금 1억 원의 잔액인 9,000만 원까지 얹어 포기해야 합니다. 매도인은 단순히 가계약금 1,000만 원을 돌려주는 게 아니라 계약금 배액인 1억 원을 얹어 1억 1,000만 원을 반환해야 하죠.
✅ 즉, 계약의 본질적 사항이 이미 합의된 경우, 가계약금은 우선 매수권 보장 수단이 아니라 계약금 일부로 해석됩니다.
4. 실전에서 써먹는 특약 조항 예시
현실적으로 가장 현명한 방법은 애초에 가계약금의 성격을 명확히 특약으로 정하는 것입니다.
[예시 1] 계약 미 성립 시 가계약금 반환
매도인 홍길동과 매수인 장길산은 아래 부동산 매매를 위한 가계약금 1,000만 원을 매수인이 매도인에게 교부하며, 본 계약서 작성일은 20XX년 X월 XX일로 한다. 본계약 체결 이전 계약이 성립되지 않을 경우, 가계약금은 부당이득 반환 범위에 따라 반환받기로 한다.
[예시 2] 계약 성립 인정 및 계약금 일부로 해석
총 매매 대금은 10억 원이며, 계약금은 1억 원으로 한다. 매수인은 1,000만 원을 가계약금으로 교부하고, 나머지 9,000만 원은 본계약 체결일에 지급한다. 본 가계약은 계약금 일부 지급에 해당하며, 계약 해제를 원하는 경우 계약금 해제 조항을 따른다.
핵심은 “의사의 합치”와 “입증”입니다.
계약이 성립되었는지 여부는 결국 양 당사자의 구체적 의사 합치 여부에 따라 달라지며, 그 합의를 입증할 수 있느냐가 판가름을 좌우합니다.
- 서면 계약서 없이 구두 계약만으로는 성립 입증이 어렵습니다.
- 음성 녹음, 문자 메시지 등도 참고 자료가 될 수 있으나 법원은 보수적으로 판단합니다.
그러므로 계약을 체결할 때는 되도록 서면으로 명확히 정리하고, 가계약 단계라도 특약 사항을 꼼꼼히 명시해두는 것이 좋습니다.
“부동산 가계약금, 돌려받을 수 있을까?” 주제로 글을 써보았는데, 도움이 되셨나요?
부동산 계약 실무에서 반복되는 분쟁 사례를 수집·분석하여 계약금의 성격, 계약 성립 여부 분쟁 발생 시 대응 방식을 체계적으로 자문이 가능한 회사가 있습니다. 바로 닥터빌드입니다.
“일단 가계약금 걸고 보자”는 안일한 판단이 수년간의 소송으로 이어질 수 있습니다. 계약서 초안부터, 특약 구성까지. 미리 닥터빌드와 함께 설계하세요.
🔽 <닥터빌드 홈페이지 문의하기> 🔽
🔽 <아이콘프로 바로가기> 🔽