소형 건축주가 알아야 할 필수 조항 7가지를 빠르게 알려드립니다.
건축은 ‘마음만 맞으면 되는 일’이 아닙니다. 서로 신뢰가 있어도, 종이에 남기지 않으면 그 믿음조차 위태로워질 수 있습니다.
2019년도 기사 제목 (출처: 모든 시민은 기자다)
실제로 제가 상담했던 건축주 중엔, “같이 밥까지 먹고 계약했는데… 그게 다였어요”라며 억울해하신 분도 계셨습니다.
시공사와의 갈등, 공사 중단, 자재 미사용, 비용 추가.
모두 처음에 계약서 한 장만 제대로 챙겼다면 충분히 막을 수 있었던 일들이었습니다.
하지만 일반 건축주 입장에선 무엇을 계약서에 넣어야 하는지조차 막막합니다.
더군다나 소규모 건축일수록 표준 계약서 없이 ‘구두 계약’으로 넘어가는 경우도 많습니다. 그래서 오늘 이 글에서는, 소형 건축주가 반드시 계약서에 포함해야 할 핵심 조항 7가지를 하나씩 설명드리겠습니다.
법률 용어나 계약 문장은 줄이고, 실제 문제가 생겼던 사례 중심으로 쉽게 풀어보겠습니다.
1. 공사 범위와 포함/불포함 항목 명시
가장 기본적이면서도 중요한 항목입니다. 건축주는 “당연히 포함된 줄 알았다”라는 생각을 하기 쉽지만, 시공사는 “계약서에 없었다”라는 입장을 고수할 수 있습니다.
| 예: 전기 인입, 상수도 인허가, 엘리베이터 설치, CCTV 배선 등은 별도 비용이 발생할 수 있습니다. |
꼼꼼한 계약서에는 반드시 ‘공사에 포함된 항목’과 ‘별도 항목’을 구분하여 적습니다.
2. 공사 기간 및 지연 시 책임 기준
“3개월 안에 끝납니다”라는 말보다 더 중요한 것은 지연 시 책임 소재입니다.
지방자치단체의 인허가 지연, 날씨, 부재료 수급 등 변수는 많습니다. 공사 지연에 따른 페널티나 손해배상 조항을 반드시 확인하고, 모호한 표현(예: 상황에 따라 연장 가능)은 가능한 줄이는 것이 좋습니다.
3. 기성금 지급 조건
전체 공사비를 일괄로 지불하는 경우는 거의 없습니다.
기성금(공정률에 따른 분할 지급)이 일반적이며, 이에 대한 기준과 시점이 명확히 적혀 있어야 합니다.
| 예: 30% 완료 후 중간 지급, 80% 시점에서 준공확인서 발급 등 |
기성금 기준이 모호하면, 건축주는 잦은 추가 비용에 시달릴 수 있습니다.
4. 자재 사양과 변경 조건
견적서에는 자재 브랜드와 사양이 명확히 적혀 있어야 합니다. 예를 들어, “국산 벽돌”이라고만 쓰여 있으면, 저렴한 저가 자재로 대체될 위험이 있습니다.
또한 자재 변경 시 어떤 절차(예: 사전 통보, 서면 동의)를 거치는지 포함해야 합니다.
5. 설계 변경 시 추가 비용 기준
현장에서 문제가 발생하거나 건축주가 마음을 바꿨을 때, 설계 변경이 생깁니다.
이때 어디까지가 무상이고, 어느 수준부터 추가 비용이 발생하는지 기준을 명확히 해야 합니다.
간단한 벽 위치 이동도 추가 도면과 구조 검토가 필요할 수 있으므로, 반드시 조율 방식과 비용 산정 기준을 넣는 것이 좋습니다.
6. A/S 보증 기간과 범위
준공 후 발생하는 하자는 불가피합니다. 그래서 A/S 보증 기간과 범위를 계약서에 명시해야 합니다.
| 예: 외장 누수 2년, 전기배선 1년, 방수공사 2년 등 |
보증 범위와 사후 대응 기준이 없으면, 입주 후 건축주가 직접 모든 수리를 떠안게 됩니다.
7. 분쟁 발생 시 해결 방식
계약서 마지막에는 ‘분쟁 발생 시 관할 법원’이나 ‘분쟁 조정 절차’를 넣는 것이 일반적입니다.
사소해 보이지만, 실제 문제가 생겼을 때 해결 시간을 단축하고 비용을 아끼는 열쇠가 됩니다.
건축 계약서는 단순한 종이 한 장이 아닙니다. 예상하지 못한 수많은 상황에 대응할 수 있는 ‘건축주의 방패’와 같습니다.
건축이 처음이시라면, 계약서의 문구 하나하나를 그냥 넘기지 마시기 바랍니다. 가능하다면, 전문가에게 검토를 의뢰하거나 닥터빌드 같은 플랫폼을 통해 안전장치를 마련하는 것도 좋은 방법입니다.
앞으로 집을 짓거나 건축을 준비하시는 분들이 한 줄 한 줄 계약서를 읽으며 실수 없이 진행하시길 바랍니다.
그 시작은 ‘꼼꼼한 계약서’입니다.