노후 주거지에 살고 있다면 한 번쯤 이런 생각을 해봤을 겁니다.
“재개발이나 재건축은 너무 멀고,
그렇다고 이대로 살기엔 너무 낡았는데.”
서울 전체 주거지 면적의 약 40%는 저층주거지입니다. 그중 80% 이상이 재개발 요건을 충족하지 못한 채 방치되어 있습니다.
좁은 골목, 주차난, 낡은 다세대·다가구주택이 밀집한 지역이지만 일반 재건축이나 재개발로는 풀기 어려운 구조입니다.
이 문제를 해결하기 위해 서울시가 만든 새로운 정비 방식이 바로 모아타운·모아주택입니다. 무엇인지 궁금하시다고요? 3분만에 알려드리겠습니다.
1. 모아타운이 뭔가요?
출처 닥터빌드
모아타운은 법적 용어로 소규모주택정비 관리지역입니다. 노후·저층 주거지에서 개별 필지를 블록 단위로 묶어 공동 개발하는 모아주택 사업이 집단적으로 추진되는 10만㎡ 이내의 지역을 하나로 묶어 관리하는 개념입니다.
| 쉽게 말하면 이렇습니다. |
- 모아주택: 여러 필지의 소유자들이 땅을 모아 블록 단위로 함께 짓는 소규모 공동 개발
- 모아타운: 이 모아주택들이 여럿 모인 지역을 하나의 단지처럼 관리하고 기반시설까지 정비하는 지역 단위 계획
모아타운으로 지정되면 공원, 주차장, 도서관, 어린이집 등 편의시설이 함께 조성됩니다. 낡은 저층 주거지가 아파트 단지 수준의 생활 인프라를 갖추게 되는 겁니다.
2. 재건축과 무엇이 다른가요?
언뜻 비슷해 보이지만
사업 구조와 대상이 완전히 다릅니다.
| 구분 | 재건축 | 모아타운·모아주택 |
| 대상 | 노후 공동주택(아파트) 밀집 지역 | 노후 저층주거지 (다세대·다가구·단독주택) |
| 사업 방식 | 구역 전체 전면 철거 후 신축 | 정비 원하는 필지만 선택적으로 개발, 나머지 존치 가능 |
| 사업 기간 | 평균 10~15년 | 2~4년 (절차 간소화로 단축) |
| 절차 | 정비계획 수립→추진위→조합설립→사업시행인가→관리처분인가 | 추진위·관리처분인가 절차 생략 가능 |
| 공공기여 | 임대주택·도로·공원 등 의무 포함 | 의무 아님 (민간사업) |
| 규모 | 제한 없음 | 10만㎡ 이내 |
가장 핵심적인 차이는 두 가지입니다.
| 첫째, 선택적 정비가 가능합니다. |
재건축·재개발은 구역 내 전체를 철거해야 합니다. 신축 건물이 있어도 구역에 포함되면 함께 철거됩니다. 모아타운은 정비를 원하는 필지만 모아서 사업을 진행하고, 나머지는 그대로 존치할 수 있습니다.
| 둘째, 속도가 빠릅니다. |
일반 재개발이 정비계획 수립부터 사업 완료까지 8~10년 이상 걸리는 데 반해, 모아주택은 정비계획 수립과 추진위 승인 절차가 생략돼 2~4년이면 사업을 완료할 수 있습니다. 서울시 번동 모아타운 시범사업은 지정부터 관리처분계획인가까지 1년 2개월이 걸렸습니다.
3. 지금 서울에서 얼마나 진행되고 있나요?
2026년 3월 기준, 서울시에서 지정·추진 중인 모아타운은 자치구 공모 방식 91개소, 주민 제안 방식 20개소로 총 111개소입니다.
최근 사례들도 속도를 내고 있습니다. 2025년 12월에는 동작구 사당동·관악구 은천동·마포구 합정동·강동구 천호동 등 5개 모아타운 관리계획이 통합심의를 통과해 총 8,642세대 공급이 확정됐습니다. 같은 달 금천구 시흥3동·강북구 번동·중랑구 중화동 7개 지역에서 3,867세대 사업시행계획도 확정됐습니다.
2024년 2월에는 광진구 강변역 센트럴 아이파크가 착공해 착공 1호 모아주택이 됐습니다.
서울시는 SH공사가 참여하는 공공관리 방식도 확대하고 있습니다. SH참여 모아타운 공공관리사업은 조합설립부터 동의서 징구, 총회 개최까지 SH가 지원하는 구조로, 주민 스스로 추진이 어려운 구역까지 지원 대상을 넓히고 있습니다.
4. 우리 지역이 모아타운이 될 수 있나요?
출처 닥터빌드
모아타운 지정 요건은 아래 조건을 충족해야 합니다.
- 노후·불량 건축물 비율 50% 이상
- 면적 10만㎡ 이내
- 노후·불량 건축물 소유자의 동의율 2/3 이상
단, 아래 경우에는 지정이 불허됩니다.
- 2022년 이후 매입한 건축물 소유자 동의율이 30% 이상인 경우
- 토지등소유자 수의 25%, 토지면적의 1/3 이상 반대하는 경우
- 투기 세력 유입이 있다고 판단되는 경우
투기 방지 조항이 엄격한 이유가 있습니다.
실제로 과거 일부 지역에서 기획부동산 업체가 모아타운 후보지 토지를 매입 후 단기 차익을 실현하는 사례가 발생해 서울시가 토지거래허가대상지역 지정 등 대응에 나서기도 했습니다.
정리하면
재건축이 노후 아파트를 대상으로 하는 전면 철거 후 신축 방식이라면, 모아타운은 재개발·재건축의 사각지대에 놓인 저층주거지를 빠르고 유연하게 정비하는 새로운 방식입니다.
사업 기간이 짧고 절차가 간소하다는 장점이 있지만, 지정 요건과 투기 방지 규정을 꼼꼼히 확인해야 합니다.
우리 지역이 모아타운 대상인지, 어떤 절차로 추진해야 하는지 단지 상황에 맞게 파악하는 것이 첫 번째입니다. 닥터빌드에서는 소규모 정비사업부터 일반 재건축까지 정비사업 전반의 실무 정보를 정리해드리고 있습니다.
어디서부터 시작해야 할지 모르겠다면, 먼저 확인해보시는 것도 방법입니다. 감사합니다.
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