안녕하세요, 25년 도시정비사업 전문기업 닥터빌드입니다.
2026년 5월 9일, 4년간 유지되던 다주택자 양도소득세 중과 유예가 종료됐습니다.
5월 10일부터는 조정대상지역 내 주택을 양도하는 다주택자에게 기본세율에 20~30%p가 추가되고, 장기보유특별공제도 적용되지 않습니다. 그런데 이 변화가 정비사업 조합원에게 특히 중요한 이유가 있습니다. 조합원입주권도 주택 수에 포함되기 때문입니다.
해당 내용이 궁금해서 글을 클릭하셨다면, 이번 글에서는 유예 종료 이후 달라지는 세율 구조와 보완 조치부터 정비사업 조합원이 특별히 주의해야 할 포인트까지 딱 3분이면 파악하실 수 있습니다.
1. 유예 종료 후 뭐가 달라지나?
출처 연합뉴스
다주택자 양도세 중과는 2022년 5월 10일부터 유예되어 왔습니다.
당초 1년 한시 조치였으나 부동산 시장 상황에 따라 매년 연장되다가, 2026년 5월 9일을 끝으로 최종 종료됐습니다. 유예 기간과 종료 후의 세율 차이를 비교하면 다음과 같습니다.
| 구분 | 유예 기간(~5.9.) | 종료 후(5.10.~) |
| 2주택자 세율 | 기본세율(6~45%) | 기본세율 + 20%p |
| 3주택 이상 세율 | 기본세율(6~45%) | 기본세율 + 30%p |
| 장기보유특별공제 | 적용 가능(최대 30%) | 적용 불가 |
| 지방소득세 | 양도세의 10% | 동일(중과된 세액 기준) |
예를 들어, 조정대상지역 내 주택을 양도해 3억 원의 양도차익이 발생한 3주택자의 경우, 유예 기간에는 기본세율 적용으로 약 8,000만 원대의 세금이었지만, 종료 후에는 기본세율 + 30%p에 장기보유특별공제까지 불가해져 세 부담이 크게 늘어나게 됩니다.
실제 세액은 개인별 상황에 따라 달라지므로 자세한 내용은 반드시 세무 전문가와 상담하셔야 합니다.
2. 5월 9일까지 계약했다면 확인하세요
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정부는 유예를 예정대로 종료하되, 거래 현장의 혼선을 줄이기 위한 보완 조치를 함께 시행했습니다. 핵심은 ‘계약일 기준’입니다.
2026년 5월 9일까지 매매계약을 체결하고 계약금 지급 사실을 증빙할 수 있는 경우, 잔금 지급과 등기 이전까지 추가 유예 기간이 주어집니다.
| 지역 구분 | 잔금·등기 기한 |
| 강남·서초·송파·용산구(기존 조정대상지역) | 계약일로부터 4개월 이내 (2026.9.9.까지로 한정) |
| 2025.10.16. 신규 지정 조정대상지역 | 계약일로부터 6개월 이내 (2026.11.9.까지로 한정) |
이 보완 조치의 적용을 받으려면 계약금 지급 증빙(금융거래내역 등)이 필수입니다. 5월 9일 이전에 계약을 체결했더라도 증빙이 없으면 인정받기 어려울 수 있으므로, 해당되시는 분들은 금융 증빙 서류를 미리 확보해 두시기 바랍니다.
또한, 임차인이 거주 중인 주택을 다주택자가 매도할 수 있도록 토지거래허가제도상 실거주 의무를 2028년 2월 11일까지 최장 2년 유예하는 조치도 함께 시행됐습니다. 다만, 무주택자가 매수하는 경우로 한정됩니다.
3. 정비사업 조합원이 특히 주의할 점
이번 유예 종료가 정비사업 조합원에게 중요한 이유는 주택 수 계산 방식 때문입니다.
양도소득세에서 다주택 중과 여부를 판단할 때, 조합원입주권은 주택 수에 포함됩니다. 2006년 이후 취득한 조합원입주권이 해당되며, 분양권은 2021년 1월 1일 이후 취득분부터 포함됩니다. 즉, 기존 주택 1채를 보유한 상태에서 재개발·재건축 조합원입주권을 취득하면 세법상 2주택자로 판단될 수 있습니다.
다만, 중과 대상 주택 수 계산에 포함된 조합원입주권 자체를 양도하는 경우에는 중과세율이 적용되지 않습니다. 중과가 적용되는 것은 조합원입주권이 아닌, 다른 주택을 양도할 때입니다.
정비사업 조합원이 확인해야 할 체크리스트를 정리하면 다음과 같습니다.
| ✅ 첫째, 현재 보유 주택 수를 세법 기준으로 정확히 파악하셔야 합니다. 조합원입주권, 분양권, 주거용 오피스텔까지 모두 포함해서 계산해야 합니다. |
| ✅ 둘째,해당 여부를 확인하셔야 합니다. 2025년 10·15 대책으로 서울 전역과 경기 12개 지역이 조정대상지역으로 지정되어 있으므로, 보유 주택과 입주권의 소재지를 기준으로 확인이 필요합니다. |
| ✅ 셋째,관리처분인가 전후 매도 계획이 있다면 시점별 세금 차이를 반드시 사전에 시뮬레이션하시기 바랍니다. 세율·공제 적용 여부에 따라 수천만 원에서 수억 원까지 차이가 날 수 있습니다. |
다만, 양도소득세는 개인별 보유 기간·취득 시기·거주 요건 등에 따라 적용이 달라집니다. 앞서 말씀드렸지만 구체적인 판단을 하기 위해서는 반드시 세무사나 닥터빌드 같은 전문가와 상담하시는 걸 추천드립니다.
정리하면
2026년 5월 9일부로 다주택자 양도세 중과 유예가 종료됐습니다. 5월 10일 이후 조정대상지역 내 주택 양도 시 기본세율 + 20~30%p가 적용되며, 장기보유특별공제도 받을 수 없습니다.
5월 9일까지 매매계약을 체결한 경우, 지역에 따라 4~6개월 내 잔금·등기 완료 시 중과가 유예됩니다. 계약금 지급 증빙은 필수입니다. 정비사업 조합원은 조합원입주권이 주택 수에 포함된다는 점을 반드시 인지하셔야 합니다.
정비사업 진행 중 세금 문제와 사업 일정이 맞물려 복잡하게 느껴지신다면, 25년 정비사업 노하우가 있는 닥터빌드에서 정비사업 전반의 흐름과 일정을 함께 점검해 드립니다. 감사합니다.
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