안녕하세요. 닥터빌드입니다.
“이거 다세대예요, 다가구예요?”
부동산 시장에서 흔히 듣는 말 중 하나입니다.
비슷하게 생겼지만, 법적으로는 완전히 다른 존재입니다. 처음 들으셨을 때 “뭐가 다르지?” 하셨던 분들 많으시죠.
오늘은 이 두 유형의 가장 핵심적인 차이를 짚고, 실질적으로 어떤 의미를 가지는지 함께 정리해 보겠습니다.
이 글 하나면, 앞으로 헷갈리지 않게 됩니다.
1. 기본적인 차이는 무엇일까요?
“둘 다 집이 여러 개 있는 것 같고, 임대도 가능하고… 비슷한 거 아닌가요?”
많은 분들이 이렇게 생각하십니다. 하지만 법적으로는 아예 다른 유형의 주택입니다.
다가구주택은 ‘단독주택’입니다.
- 건축법상 단독주택에 포함됩니다.
- 한 명의 소유주가 전체를 소유하고, 임차인들에게 세를 놓는 구조죠.
- 호수 구분은 내부 구조상 존재하지만, 법적으로는 한 채의 집으로 간주됩니다.
- 예: 건축물대장에는 ‘○○동 단독주택’이라 표시됩니다.
다세대주택은 ‘공동주택’입니다.
- 4층 이하이면서 연면적 660㎡ 이하인 저층 공동주택입니다.
- 각 세대마다 개별 분양과 구분등기가 가능한 구조입니다.
- 즉, 실제 아파트처럼 집주인이 여러 명일 수 있습니다.
- 건축물대장에는 ‘○○동 공동주택’ 또는 ‘다세대주택’으로 표기됩니다.
| 구분 항목 | 다가구주택 | 다세대주택 |
| 건축법상 분류 | 단독주택 (단독주택 또는 다중주택 중 ‘다가구주택’) — 층수 3층 이하, 연면적 660㎡ 이하, 19세대 이하 요건 충족 | 공동주택(다세대주택) — 층수 4층 이하, 연면적 660㎡ 이하 조건으로 구분등기 대상 |
| 법적 정의 | “여러 세대가 거주할 수 있는 단독주택 중 공동주택 아닌 것” | “1개 동, 4층 이하, 연면적 660㎡ 이하 공동주택” |
| 등기 방식 | 단일 등기 (건물 전체를 한 명이 소유) | 구분등기 가능 (각 세대별로 소유주가 다를 수 있음) |
| 분양 가능 여부 | 불가능 — 전체 건물 단위로 매매 가능 | 가능 — 세대별로 분양 또는 매매 가능 |
| 전입신고 구조 | ‘○○동 전체(예: 101호·102호)’ 식으로 주소 부여 | ‘○○동 ○○호’처럼 세대별 주소로 전입신고 가능 |
| 대표적인 예시 | 한 명이 전체 건물 임차인에게 임대 운영 | 세대별 개별 구매가 가능한 ‘작은 아파트’ 스타일 구조 |
이처럼 같은 동네, 비슷한 외관이라도 ‘다가구’냐 ‘다세대’냐에 따라 적용되는 법, 거래 방식, 심지어 세금과 은행에서 돈을 빌리는 조건까지 달라집니다.
그렇다면, 이 차이가 실제로 어떤 거래 구조의 차이를 만들어낼까요? 그 핵심은 바로 ‘등기 방식’입니다. 이어서 살펴보겠습니다.
2. ‘등기 방식’이 결정적으로 다릅니다.
- 다가구: ‘건물 전체’가 한 사람 명의로 등기됩니다.
- 즉, 세입자 입장에서 ‘건물주 1인’에게 월세를 내는 구조죠.
- 다세대: 각 세대가 독립적으로 구분등기됩니다.
- 쉽게 말해 아파트처럼 ‘내 집’이 따로 등기돼 있다는 뜻입니다.
그래서 다세대는 사고팔 수 있는 ‘상품성’이 있고, 다가구는 매매 시 전체 건물 단위로 거래된다는 구조적 차이가 있습니다.
이 점, 실거주자는 물론 투자자에게도 굉장히 중요한 포인트죠.
3. 투자에 미치는 영향은?
그럼 투자자는 어떤 쪽을 더 선호할까요?
대체로 다세대 주택이 선호됩니다.
왜냐하면 구분등기가 가능해 개별 매매도 되고, 은행에서 돈을 빌리는 것도 세대 단위로 받을 수 있기 때문입니다.
반면 다가구는 전체 단위 매매가 기본이라 자금 여력이 있는 투자자나, 다주택 세금 리스크를 감수할 수 있는 사람들에게 유리한 구조입니다.
그렇다고 다가구가 무조건 불리하다는 건 아닙니다.
임대 수익을 전체적으로 통제할 수 있다는 점에서 운영자 입장에서는 비용/수익 최적화가 가능하다는 장점도 있습니다.
4. 세금 차이도 클까요?
예, 큽니다. 다세대는 공동주택이기 때문에 취득세, 재산세, 종부세 모두 세대별로 따로 계산되며, 실수요자 기준으로는 세금 혜택을 받는 경우도 많습니다.
반면, 다가구는 단독주택이기 때문에 전체 가구 수에 상관없이 1건물로 간주된 세금 계산이 이뤄집니다.
은행에서 돈을 빌리는 것도 마찬가지입니다. 다세대는 세대별로 주택 담보가 가능하지만, 다가구는 건물 전체에 대해 담보를 잡는 방식이죠.
따라서 내가 실거주를 할지, 임대 수익을 노릴지, 혹은 추후 처분까지 고려한 자산 관리 전략이 있다면 초기에 이 구분을 정확히 이해하고 접근하는 게 핵심입니다.
5. 실거주자에게 중요한 점은?
만약 실거주와 투자를 동시에 고려하고 있다면, 전용면적과 구조를 함께 봐야 합니다.
다세대는 세대마다 독립된 현관과 주방, 욕실 구조를 갖추는 게 일반적이지만, 다가구는 하나의 출입문으로 들어가 계단실을 공유하는 경우가 많아 사생활 보호 측면에서 차이가 있습니다.
또한, 주차 공간도 놓칠 수 없는 요소입니다. 건축법상 다세대는 공동주택 기준을 따라야 하므로 주차장 설치 기준이 더 엄격합니다.
여러분은 어떤 유형이 더 적합하신가요?
실거주를 원하면서 향후 자산으로 매도할 생각이 있다면
‘다세대’가 보다 유연한 선택이 될 수 있고, 임대 수익 최적화에 집중하고 싶다면 ‘다가구’가 관리 효율 측면에서 유리할 수 있습니다.
결국 건물의 성격은 목적에 따라 달라져야 합니다.
어떤 유형이 나에게 맞는지, 설계 단계에서부터 전문가와 함께 검토해 보는 것이 불필요한 시행착오를 줄이는 첫걸음입니다. 감사합니다.