“조합 총회 소집 통지서를 받았는데,
무슨 안건인지 잘 모르겠어요.”
“총회에서 무엇을 의결하는 건가요?”
재건축·재개발 조합원이라면
한 번쯤 받아보셨을 총회 소집 통지서.
하지만 막상
어떤 내용을 결정하는지 모르는 분들이 많습니다.
총회는 조합의 최고 의사결정기관입니다. 시공사 선정부터 사업비 사용, 관리처분계획까지 정비사업의 중요한 사항을 모두 총회에서 결정합니다.
잘못 의결하면 나중에 예상치 못한 분담금이 발생하거나 사업이 지연될 수 있습니다.
오늘은재건축 총회에서 반드시 의결해야 하는 사항과 주의할 점을 명확히 설명드리겠습니다.
1. 재건축 총회란? 왜 중요한가요?
하우징헤럴드 출처
재건축 총회는 조합원으로 구성되는 조합의 최고 의사결정기관입니다. 「도시 및 주거환경정비법」 제44조에 따라 조합은 반드시 총회를 두어야 하며, 법에서 정한 중요 사항은 모두 총회 의결을 거쳐야 합니다.
ㅣ총회는 크게 세 가지로 구분됩니다.
창립총회 – 조합 설립 시 최초로 개최하는 총회로, 조합 정관 승인과 임원 선임을 의결합니다.
정기총회 – 매년 1회 정기적으로 개최하며, 전년도 결산과 당해 연도 사업계획 및 예산을 의결합니다.
임시총회 – 필요시 수시로 개최하며, 시공사 선정, 사업시행계획, 관리처분계획 등 중요 안건을 의결합니다.
총회는 조합장 직권 또는 조합원 5분의 1 이상이나 대의원 3분의 2 이상의 요구로 소집됩니다. 총회 개최 7일 전까지 회의 목적, 안건, 일시, 장소를 조합원에게 통지해야 합니다.
2. 재건축 총회 필수 의결사항 10가지
「도시 및 주거환경정비법」 제45조는 총회에서 반드시 의결해야 할 사항을 명확히 규정하고 있습니다.
1. 정관의 변경
조합 운영의 기본 규칙인 정관을 변경할 때는 총회 의결이 필요합니다. 조합원 과반수 찬성으로 의결하되, 조합원 자격이나 임원 선임 등 중요 사항은 3분의 2 이상 찬성이 필요합니다.
2. 자금의 차입
사업비 부족 시 금융기관에서 자금을 차입할 때 차입 방법, 이자율, 상환방법을 총회에서 의결합니다.
3. 정비사업비 예산안 및 사용내역
정비사업에 드는 비용의 세부 항목별 사용계획(예산안)과 실제 사용 내역을 총회에서 승인받아야 합니다.
4. 예산 외 조합원 부담 계약
예산에 없던 계약으로 조합원에게 추가 부담이 발생하는 경우 반드시 총회 의결을 거쳐야 합니다. 총회 의결 없이 체결한 계약은 무효입니다.
5. 시공사·설계사·감정평가법인 선정
가장 중요한 의결사항입니다. 시공사 선정 총회는 조합원 과반수가 직접 출석해야 하며, 이 요건을 충족하지 못하면 총회 결의가 무효입니다.
6. 정비사업전문관리업체 선정
사업 전반을 관리할 정비업체(PM)를 선정하거나 변경할 때 총회 의결이 필요합니다.
7. 조합 임원의 선임 및 해임
조합장, 이사, 감사 등 조합 임원을 선임하거나 해임할 때 총회 의결을 거칩니다. 임원 해임은 조합원 과반수 출석, 출석 조합원 과반수 찬성으로 의결합니다.
8. 대의원 선임 및 해임
조합원이 100명 이상인 경우 대의원회를 두는데, 대의원 선임과 해임도 총회 의결사항입니다.
9. 사업시행계획서 작성 및 변경
사업시행계획은 정비사업의 구체적인 실행 계획으로, 조합원 과반수 출석(20% 이상 직접 출석), 전체 조합원 과반수 찬성으로 의결합니다.
10. 관리처분계획 수립 및 변경
조합원에게 신축 건축물을 분양하는 기준인 관리처분계획은 조합원 과반수 출석(20% 이상 직접 출석), 전체 조합원 과반수 찬성으로 의결합니다. 정비사업비가 10% 이상 증가하면 3분의 2 이상 찬성이 필요합니다.
3. 재건축 총회 의결 시 주의사항
1. 의결 정족수 확인
일반 안건은 조합원 과반수 출석, 출석 조합원 과반수 찬성으로 의결하지만, 안건에 따라 정족수가 다릅니다.
조합원 10% 이상 직접 출석 – 일반 총회
조합원 20% 이상 직접 출석 – 창립총회, 사업시행계획, 관리처분계획
조합원 과반수 직접 출석 – 시공사 선정 총회
직접 출석 요건을 충족하지 못하면 총회 의결이 무효이므로 반드시 확인하셔야 합니다.
2. 서면결의 철회 가능
총회 전에 서면으로 의결권을 행사했더라도 총회 개최 전까지 철회할 수 있습니다. 철회 의사를 조합에 서면으로 제출하면 이미 제출한 서면결의서는 무효가 됩니다.
3. 대리인 의결권 행사
본인이 총회에 직접 참석하기 어려운 경우 대리인을 통해 의결권을 행사할 수 있습니다. 다만, 대리인은 배우자나 직계존비속으로 제한되며, 위임장을 제출해야 합니다. 법인 조합원은 법인 대표가 의결권을 행사합니다.
4. 총회 결의 무효 사유
다음의 경우 총회 결의가 무효가 될 수 있습니다.
- 소집 통지 기간 미준수(7일 전 통지 없음)
- 직접 출석 요건 미달
- 의결 정족수 미달
- 총회 의결 없이 체결한 계약
재건축 총회, 조합원의 권리입니다
재건축 총회는 조합원이 정비사업의 중요 사항을 직접 결정하는 최고 의사결정기관입니다. 「도시 및 주거환경정비법」 제45조는 10가지 필수 의결사항을 규정하고 있습니다.
정관 변경, 자금 차입, 예산안, 시공사·설계사 선정, 임원 선임, 사업시행계획, 관리처분계획 등이 총회 의결사항입니다.
특히 시공사 선정은 조합원 과반수가 직접 출석해야 하고, 사업시행계획과 관리처분계획은 20% 이상이 직접 출석해야 합니다.
총회 안건을 꼼꼼히 검토하고, 의결 정족수를 확인한 후 참석하시기 바랍니다. 서면결의는 총회 전까지 철회 가능하며, 전자투표도 직접 출석으로 인정됩니다.
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