안녕하십니까. 오늘은 ‘닥터빌드 아이콘’ 프로그램을 활용하여 용산구 용문동을 예를 들어 재개발 사업의 요건을 검토하고, 사업성 분석을 진행하는 방법에 대해 설명드리겠습니다.
이 프로그램은 실제 재개발 추진 실무에서 유용하게 활용할 수 있으며, 특히 대상지의 물리적 요건 파악, 토지 분석, 용적률 설정, 수지 계산까지 한 번에 확인할 수 있다는 점에서 큰 장점을 가지고 있으니 독자 분들께서 활용 방법을 알고 이용해 보셨으면 좋겠습니다.
1. 대상지 설정 및 지구 경계 그리기
먼저 화면의 좌측 상단에 위치한 ‘그리기’ 기능을 클릭합니다.
이 기능을 통해 검토하고자 하는 블록을 직접 지정하여 재개발 범위 설정이 가능합니다. 마우스를 이용해 간단하게 윤곽을 잡은 후, 블록 외곽선을 미세 조정하여 구체적인 구역을 그릴 수 있는데요.
그림 그리기가 완료되면, ‘토지 정보 및 건축 설계’를 클릭하여 해당 지역의 법적 용도지역 정보와 토지 지형을 확인할 수 있습니다.
2. 용도지역과 역세권 범위 확인
해당 지역은 **2종 일반주거지역(빨간색)**이 대부분을 차지하고 있으며, 3종 일반주거지역도 일부 혼합되어 있습니다. 또한 일부는 1종 일반주거지역도 포함되어 있어, 복합적인 용도지역 구조를 보입니다.
이 지역은 특히 역세권 범위 내 100% 포함되는 특징이 있습니다.
직각 거리 기준 350m, 500m 모두 100% 포함
250m 거리도 상당 부분 포함
이는 해당 지역이 역세권 활성화 사업 또는 장기전세주택(장기 시프트) 사업 대상지로서 적합하다는 것을 의미합니다.
이때 중요한 점은, 역세권 활성화 사업은 원형 반경이 아닌 ‘직각 거리’로 측정된다는 것입니다. 반면, 소규모 재개발 사업은 원형 반경 기준으로 측정합니다.
3. 재개발 요건 검토 및 건축물 구성
‘도시주택정비사업 검토’ 메뉴 중 재개발 요건 검토를 클릭하면, 현재 구역의 세부 건축물 현황이 출력됩니다.
기존 주택 수: 936호
단독주택: 244호
공동주택: 657호
기타(상가주택 등): 35호
회색으로 표시된 건물은 건축물대장에 등재되지 않은 무허가 건축물로, 법적 등록이 되어 있지 않은 상태입니다. 따라서 노후도 분석 시 실제보다 낮게 나타날 수 있으며, 이를 반영하면 실제 노후도는 더 높을 것으로 추정됩니다. 현재 수치는 **노후도 76.78%**입니다.
4. 토지 특성과 법적 요건 충족 여부
다음으로는 재개발 요건에 해당하는 세부 법적 기준들을 검토합니다.
사업 면적: 1만㎡ 이상이 필수 → 해당지는 66,000㎡로 기준 충족
노후·불량 건축물 비율: 60% 이상 → 해당지는 76% 이상으로 기준 충족
과소 필지 비율: 90㎡ 미만 토지가 40% 이상 → 현재 56%로 기준 충족
접도율: 현재는 4m 이상 도로에 접한 필지가 84.43%로 너무 높아 기준 미충족
(단, 기준이 6m로 상향될 경우 조건 충족 가능)
호수 밀도: 1ha당 60호 이상 → 현재 80호로 기준 충족
연면적 노후도: 60% 이상 필요 → 무허가 포함 시 충족 가능성 높음
이처럼 접도율을 제외한 대부분 항목을 충족하고 있으며, 법에서 요구하는 필수 요건인 면적과 노후도는 명확히 충족하고 있습니다. 이에 따라 이 지역은 민간 재개발이 충분히 가능한 곳이라 할 수 있습니다.
5. 입지 분석
이 지역은 용산 업무지구와 매우 근접한 입지를 갖추고 있으며, 대부분 평지로 구성되어 있어 향후 개발에 유리합니다. 10년 이내에 강남의 일부 지역보다도 부동산 가치가 더 높아질 가능성이 있는 핵심 입지인데요. 그럼에도 불구하고 현재 LH공사를 통해 도심공공복합사업(수용 방식)이 추진 중입니다. 그렇지만 이 지역은 민간 재개발이 가능한 요건을 충족하고 있기 때문에, 주민 반대로 공공개입이 무산될 가능성도 존재합니다.
6. 평면 구성과 용적률 설정
서울시 조례에 따른 기본 용적률은 200%지만, 국토계획법상 250%까지 적용 가능합니다. 그렇지만만, 200%를 초과하여 250%까지 활용하고자 할 경우, 임대주택을 포함한 기부채납 조건이 수반됩니다.
본 사례에서는 평균 59㎡ (약 25평형)을 기준으로 구성하였으며, 여기에 34평형, 20평형 등의 다양한 평형대를 혼합하여 약 2,296세대 규모로 계획했습니다.
닥터빌드 프로그램은 자동으로 인동간격, 일조권, 동간 거리, 후퇴선 검증을 수행하고, 기본 설정은 후퇴선 3m이지만 도로 확장 가능성을 고려해 4m로 보수 적용할 수도 있습니다.
여기서 잠깐!
닥터빌드의 아이콘은 국토교통부 및 LX 한국국토정보공사에 의해 납품된, 검증받은 시스템입니다.
신도시 노후계획 수립에도 적용되며, 도정법 상 특례 규정을 고려한 설계가 가능하다는 점에서 매우 실용적입니다.
이 기능을 통해 재개발 설계뿐만 아니라 일조 검증, 그림자 분석, 장애물 제한, 경사 단면도 등도 함께 확인할 수 있습니다.
8. 사업수지 분석 및 비례율 계산
사업수지 분석을 위해 다음과 같은 가정 하에 분석을 진행했습니다.
용적률: 250%
공사비: 평당 880만 원
분양가: 평당 7,500만 원 (보수 적용)
상가 면적: 약 500평
일반 분양가 대비 조합원 분양가: 약 70~80% 설정
이후 ‘수지표 수정’ 기능을 통해 공사비, 분양가, 광고비, 용역비 등 세부 항목을 수정하고 ‘재계산’을 누르면 정확한 수익 지표가 산출됩니다.
비례율: 212%
→ 예: 조합원이 10억 원 자산 보유 시, 약 21억 수준으로 재산 인정
평균 환급금: 약 5억 3천만 원
→ 이 지역은 분담금이 아닌 환급금이 나오는 고수익 지역입니다.
9. 동의서 징구와 주민 설득 전략
재개발 추진 시 가장 현실적인 난관은 동의서 징구 난이도입니다.
공동주택은 일반적으로 동의율이 높은 반면, 단독주택은 설득이 쉽지 않은데, 이는 사업 추진에 영향을 미칠 수 있습니다.
이 지역은 단독주택 244호, 1·2종 근생시설 60개 이상, 공장 및 창고 등 비주거시설도 포함되어 있어 다양한 이해관계자가 존재합니다.
다만, 일부 단독주택은 신축이 불가능한 조건에 처해 있어, 이런 경우에는 재개발 참여를 설득하기 용이합니다. 이처럼 단독주택 소유주에 대한 전략적 접근이 필요하며, 그 외 건축물 용도나 층수, 대지 상태도 개별 분석이 가능합니다.
지금까지 닥터빌드를 활용한 재개발 요건 검토 및 사업성 분석 방법에 대해 설명드렸습니다.
민간 재개발이 가능한 땅에 공공이 개입하여 수용 방식으로 진행하려는 상황에서는 이러한 분석 결과를 근거로 주민 설득과 정책적 협상에 전략적으로 활용할 수 있습니다.