“설계는 어디에 맡겨야 하지?”
“어느 설계사무소가 좋을까?”
“판단하는 기준은 무엇일까?”
수익형 부동산은 설계에서 80%가 결정된다는 걸 아시죠? 몰랐어도 괜찮습니다.
수익형 건축을 고민하는 분들은 공감하실 겁니다.
제일 먼저 부딪히는 벽입니다.
소개받은 건축사무소가 괜찮은지,
검색해서 찾은 곳이 믿을 만한지,
A-Z까지 어떻게 해야 하는지조차 참 막막합니다.
하지만 한 가지 분명한 사실이 있습니다.
수익이 나는 건물은 예외 없이 ‘좋은 설계 파트너’와 시작했다는 것.
실제로 월세 잘 나오는 건물, 공실 없는 수익형 상가를 만든
설계사무소들의 공통점을 4가지로 쉽게 글로 작성해 보았습니다.
설계사무소 선택에 고민이 많으신 분들이라면?
반드시 도움이 되실 거라고 말씀드리며 글을 시작해 보겠습니다.
1. ‘디자인’보다 ‘수익’을 먼저 묻는 곳
설계사무소에 상담을 가면,
대부분 이렇게 시작합니다.
“건물을 얼마나 예쁘게 지을 수 있는지 보여드릴게요.”
물론 디자인은 중요합니다.
하지만 수익형 건축에서 가장 먼저 물어야 할 질문은
“얼마 벌 수 있을까요?”입니다.
좋은 설계사는 외형보다
먼저 임대수익 구조를 이야기합니다.
| 월세 수익을 위해 어떻게 쪼개야 할지 |
| 어떤 업종이 들어올 수 있는 평면인지 |
| 간판, 주차, 출입 동선이 어떻게 수익에 영향을 미치는지 |
이런 걸 묻지 않는 설계사라면?
‘내가 짓고 싶은 건물’이 아니라
‘세입자가 안 들어오는 건물’을 만들 수 있습니다.
2. 수익형 건축 경험이 충분한가?
건축사 자격증은 있어도,
수익형 부동산을 실제로 해본 사람은 많지 않습니다.
내가 짓는 건물이 수익형이라면,
반드시 그 분야에 경험이 있는 설계사를 만나야 합니다.
최소한 아래 내용 3가지는 반드시 체크해 보시길 권장 드립니다.
1) 상가 건물만 10동 이상 설계한 실적이 있는지
2) 임대형 다가구·도시형생활주택
설계를 해봤는지
3) 공실 없이 완공된
실제 사례를 보여줄 수 있는지
이런 ‘경험 기반의 대화’가 가능한 설계사라야
내 건물의 수익성을 설계 단계에서부터 챙겨줍니다.
작은 꿀팁으로는 건물 예시 사진을 요청하세요. ‘준공된 실사진 + 평면도’를 동시에 보여주는 설계사는 믿을 만합니다.
닥터빌드 완공 사례
3. 공사비 현실을 아는 사람인가?
좋은 설계는 멋진 도면이 아니라
예산 안에서 최적의 결과를 만들어내는 구조입니다.
실제 설계 상담을 해보면 디자인은 화려한데, 막상 시공에 들어가면 예산이 2배 이상 초과되는 경우가 꽤 많습니다.
수익형 건물에서 공사비는 곧 수익률입니다.
설계 단계에서 이걸 고려하지 않으면 임대는 잘 되더라도 본전도 못 건지는 결과가 나옵니다.
✔️ “이 구조는 시공단가가 높습니다”
✔️ “이 부분은 줄이면 예산이 2천만 원 줄어요”
✔️ “공용공간을 이렇게 바꾸면 전용면적이 늘어나요”
이런 말이 자연스럽게 나오는 설계사라면
그 사람은 현장과 숫자를 아는 전문가입니다.
닥터빌드 보유 특허
4. ‘함께 기획하는 파트너’가 되어줄 수 있는가?
설계사무소는 도면만 그려주는 곳이 아닙니다.
정말 좋은 설계사는 초기 기획부터 완공 이후 임대 전략까지 함께 고민해 주는 파트너입니다.
- 대지 분석 → 임대 컨셉 정리 → 평면 스케치 → 인허가
- 그 과정에서 예상 월세 추정, 업종 분석, 동선 계획까지 포함
이런 식으로 처음부터 수익을 상상하는 과정을 같이 밟아줘야 설계와 현실이 단절되지 않습니다.
공사 끝나고 “왜 이 구조로 지었지?” 후회하지 않으려면,
처음부터 ‘같이 사업을 구상하는 사람’과 일해야 합니다.
기획이 아무리 좋아도 설계사가 답이 느리고, 커뮤니케이션이 애매하면 진행 과정이 지연되고 스트레스가 커집니다.
잘 되는 설계사무소는 응답이 빠르고 미팅 내용이 기록으로 남고 진행 과정이 단계별로 명확합니다.
특히 정비 사업, 상가 건축처럼 협의가 잦은 사업일수록
이런 소통 능력이 결국 일정과 비용을 지켜주는 핵심 역량이 됩니다.
설계는 그저 평면을 그리는 작업이 아닙니다. 수익형 부동산에선 수익 구조를 기획하는 첫 단추입니다.
건축은 공사보다 기획이 먼저고, 기획은 설계 파트너의 눈과 손에서 시작됩니다.
지금 건물을 계획 중이라면, “도면 잘 그리는 사람”이 아닌 “수익을 같이 계산해 주는 사람”을 만나야 합니다.
당연한 이야기지만, 좋은 설계사를 만나는 것이 좋은 부동산을 갖는 첫 번째 조건입니다. 이상으로 국민안심 건축 플랫폼 닥터빌드였습니다.